Dans un nombre croissant de communes, un propriétaire ne peut plus mettre son logement en location librement. Il doit d'abord déclarer la location à la mairie, voire obtenir une autorisation préalable. Ce dispositif, souvent appelé « permis de louer », vise à lutter contre l'habitat indigne. Il est encore méconnu de beaucoup de bailleurs, qui découvrent son existence au moment d'un contrôle ou d'un litige avec leur locataire.

Un dispositif créé par la loi ALUR

La loi ALUR de 2014 a permis aux communes et aux intercommunalités de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements, dans lesquels la mise en location est soumise à un contrôle préalable. Le dispositif est entré en vigueur à partir de 2017. Il est mis en place par délibération locale, ce qui explique que les règles varient d'une commune à l'autre, et parfois d'une rue à l'autre au sein d'une même ville.

Deux régimes différents

La déclaration de mise en location. Le propriétaire doit déclarer la location dans les quinze jours qui suivent la signature du bail. La mairie délivre un récépissé. Il n'y a pas de contrôle préalable du logement, mais la collectivité dispose ainsi d'un recensement des logements loués.

L'autorisation préalable de mise en location. Le propriétaire doit obtenir l'autorisation avant de signer le bail. La collectivité peut faire visiter le logement et refuser l'autorisation, ou l'assortir de conditions, si le logement porte atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique. L'absence de réponse dans un délai d'un mois vaut en principe autorisation.

Dans les deux cas, la démarche doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, c'est-à-dire à chaque changement de locataire, mais pas lors d'une simple reconduction du bail.

Les sanctions

Le défaut de déclaration peut être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros. Louer sans l'autorisation exigée peut entraîner une amende pouvant atteindre 5 000 euros, portée à 15 000 euros en cas de récidive dans un délai de trois ans. Louer malgré un refus d'autorisation expose à une amende pouvant atteindre 15 000 euros.

Le bail, en revanche, n'est pas nul. Le locataire ne peut pas invoquer l'absence de déclaration ou d'autorisation pour échapper au paiement du loyer. Mais si le logement est réellement indigne ou indécent, il pourra agir sur ce terrain.

Pourquoi c'est important en cas de litige

Un propriétaire qui engage une procédure contre un locataire pour loyers impayés a tout intérêt à présenter un dossier irréprochable. Un défaut d'autorisation n'empêche pas d'obtenir la condamnation du locataire, mais il peut être signalé par ce dernier et attirer l'attention sur l'état du logement. Il peut aussi déclencher une procédure administrative et des sanctions. Mieux vaut être en règle avant tout contentieux.

Comment savoir si sa commune est concernée ?

La première démarche consiste à consulter le site de la commune ou de l'intercommunalité, ou à interroger le service habitat de la mairie. Les délibérations précisent les secteurs, les catégories de logements visées, la date d'entrée en vigueur et la procédure à suivre, souvent par formulaire en ligne. Le formulaire national de déclaration ou de demande d'autorisation est disponible sur le site officiel de l'administration.

Un mouvement qui s'étend

De plus en plus de collectivités adoptent ce dispositif, en particulier dans les centres anciens où l'habitat dégradé est concentré. Pour les investisseurs, il ajoute une formalité, mais il valorise aussi les logements bien entretenus et renforce la confiance des locataires.

Les pièces à préparer

Pour une demande d'autorisation, la collectivité demande généralement le formulaire officiel complété, le dossier de diagnostics techniques du logement et, parfois, des photos ou des plans. Préparer ces pièces à l'avance accélère l'instruction et évite de retarder la signature du bail. Une fois l'autorisation obtenue, une copie doit être transmise au locataire et annexée au contrat. Le propriétaire a intérêt à conserver l'ensemble du dossier avec les autres documents de la location.

Conclusion

Avant chaque nouvelle location, un propriétaire doit désormais se poser une question simple : ma commune impose-t-elle une déclaration ou une autorisation ? Une vérification de quelques minutes évite une amende et renforce sa position en cas de litige. Pour les situations conflictuelles, l'appui d'un avocat spécialisé dans la défense des bailleurs permet de sécuriser chaque étape de la procédure.